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直说了，这些二手房，割肉再多也要卖！（真顶不住了!二手房风云突变?我们只能有一个信仰）

2024-09-14 16:00:02 投稿人 : admin 围观 :17 次
直说了，这些二手房，割肉再多也要卖！（真顶不住了!二手房风云突变?我们只能有一个信仰）

文：园长

市场不好的时候，比如现在，二手房不好卖，该怎么办？？

很多人发现现在二手房不太好走，对比着过去的价格，和自己想买的新房的价差，就是下不来决心，觉得要不混着混着就躺平慢慢等算了吧。

能不能这样做呢，整理了一下广州二手房交易表，我们来看数据。

这里面，2016和2017，2020和2021年是广州的市场大年。

2018和2019年，是广州在正常态市场下的小年，2022年是市区预期被打压的黑色年。

可以看到，在市场大年的时候，二手房的成交价格和成交量才会上涨，在小年卖房，价格是上不去的，比如很多人的房子高位出手都是在2020-2021年（仅针对大部分区域，塔尖的珠城等不算在内）。

越秀荔湾海珠天河白云花都番禺增城从化，这几个区的二手房高光时刻，在2016年和2017年。

南沙，黄埔和花都的二手高光是2020年和2021年。

出现这种情况的原因是，2016和2017年是普涨，所以新房带动了广州二手房的成交量全面提升，而2020和2021年，是黄埔和南沙放松限购，带来成交量上涨。

所以记住重点一，大年卖房，才能相对好卖和相对卖出好的价格。

继续看数据。

成交最差的是2022年的市场，广州总共卖出去66889套二手房。

今年的数据只出了1-5月的，数据*2也就7万套，今年叠加了预期减弱，除非给大政策，不然成交量也不会太好，预估7-8万套区间。

看数据，很清楚了，2023年，小年。

那2024年呢？？你们自己判断一下是不是小年。

只要量跌，价格自然跌，所以，等来等去的结果，一定是房子越卖越便宜（仅针对过气房源）。

记住重点二，如果你是过气的房子（户型过气，区域过气，产品过气，板块过气），尽快卖，不然会越来越便宜。

还有一点，目前广州70%的二手存量房，都是属于过气房源。所以，能折腾的，尽量折腾，暂时折腾不动的，短暂休生养息，后期也要折腾。

广州的楼市有个显著特点，一手抢吃二手的客。

核心原因还是房地产蓬勃发展的时代，广州都在开发外围，核心区的成熟楼盘屈指可数，在如今刚需往市区进的时候，找不太多能下得了手的二手楼盘，置换客户就全被荔湾番禺黄埔的新房抢走了。

海珠老破小的对手是荔湾和番禺，佛山的新房，天河老破旧的对手是黄埔番禺的新房。

举个例子，天河次新盘盈彩美居的107方3房无名校学位卖到670万的时候，隔壁老黄埔带名校体面的4房也是这个价格，多两3个地铁站而已，用户也不会无脑为天河高光买单的。

还算能打的二手盘面对新房冲击尚且如此，更难说，老破小。

记住重点三，分析自己房子总价区间一二手对手，想想自己的选择，才能客观的看准自己的房子定价和定位（如果拿不准，来问我）。

二手会被新房冲击，那些区域的想卖房的业主需要警示呢，看看广州的新房供应量。

黄埔，南沙，增城以及荔湾，这几个主流区域的未来潜在供应量都不小，会挤压当区二手房的空间，区域只有少许几个板块能站住，大部分房子还是要早卖的。

若现有存量老旧或者边缘二手房业主考虑阶段置换，需要趁早---比如老黄埔的老旧社区，比如云埔长岭居，南沙的黄阁，进港大道沿线等。

黄埔最安全的二手房是科学城区府板块（苏元，水西，萝岗，香雪这四个地铁站周围）由于站稳科学城区域稀缺第一梯队，被周边影响相对较小，只要是不是非主流的产品（大两房等）都可以等等，能稳住。

越秀和从化的存量二手房，是明显出现衰退趋势的。

大市的2020和2021年，其他区域二手房都出现了增长，只有这2个区没有明显增长，这也等于是掉队了，区域产业如果没有改善，这几个区的二手房未来需求会持续衰退。

再说明白一点，越秀目前的存量二手房，在老城区城市总价不便宜，面貌旧，交通不便，房龄久，就算有学位加持，也扛不住新广们往天河黄埔番禺新荔湾区追贴牌新名校，没人追，量价肯定是持续衰退的，如果非自用的房子，尽快变现置换。

荔湾的二手在大势阶段成交也没有明显增长，第一是存量二手房大部分处在老荔湾，老旧，楼龄久，城市面貌差，所以数据差，第二是新供应也不少，客户被新荔湾抢走了。

接下来荔湾的供应量很大，荔湾的存量价格都会受到影响，老破旧会越卖越便宜，但广钢能扛住，接下来广钢趋势是有量，但是价格上行趋势短期不大，广钢业主可以选择坚守，也可以选择置换更高能级的单位。

白云能拿得出手的板块不多，绝大部分都是老旧二手，所以除开白云新城，设计之都，嘉禾望岗之外的二手之外，其他都可以置换，置换方向是白云湖，设计之都，嘉禾望岗，白云新城，白云站。金沙洲看自身需求。

增城的房子是否置换，要看自身的收入水平，如果收入以及未来收入能支撑置换，建议当机立断置换，换回本金。

番禺的二手成交主要集中在华南板块，亚运城，祈福，番禺广场板块。

番禺广场的置换是本地为主，产业无大的提升没有新增购买力，短期看没有大的政策利好，接下来也不会有太大的变化，建议早换。

亚运城的二手未来面临的是汽车城的冲击，汽车城发展了7-8年了，逐渐成熟，加上有新能源产业和南大干线加持，距离琶洲和万博都比亚运城近，因此短期也是不太可能有大的增长，二手客户也会被分流，建议要置换的早卖。

华南板块二手价格在3万-3万5左右，价格不高，园区管理还ok，还会有一定的市场，但是这个区域产品户型太旧了，挂盘量也大，价格不太好走得上去，等到南站和创新城板块成熟，必然会分流客户，因此，也要当机立断。

综合来讲，如果你在意家庭的资产收益，动了想法，卖房，还是不能躺平哈。

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