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广州，以命相博（以命相搏下一句）

2024-08-12 00:50:01 投稿人 : admin 围观 :41 次
广州，以命相博（以命相搏下一句）

广州要卖地了！这次又把家底掏了遍！

但这些地一出，有人释怀，有人压力山大......

展开说说几宗重要地。

广州史上最牛地块，干翻琶洲南？

天河临江大道北侧地地，又叫南方面粉厂地块，是目前为止我们看到的最王炸地块。

为什么说是史上最牛地块？

它位于金融城西区，和珠江新城只有600米直线距离。近员村地铁站，一线临江，体量不小，有17万方，楼下有公园有商业。

除了后边员村的景观比较减分外，这宗地，没毛病。

从地块素质判断，这里大概率是做一线临江豪宅的。

它的出来，我想，保利都荟天珺大户型有压力了，而冲击最大的会是琶洲南。

琶洲南卖得好，核心是琶洲地段+大体量社区，有稀缺性。

南方面粉厂呢？珠江新城东，体量也不小，而且有广州最稀缺的南向一线江景，搭配最新最好的产品，是富人会爱的资产。

顶替琶洲南成为富人的NO.1，也可以吧？？

除此之外，南方面粉厂对珠江新城东区二手也是一个压制。

东区不临江、产品差房价又不便宜的小区房，会是第一波被抢客的。比如金碧华府、南国花园等。

想想，同价之下，你会选东区不临江的老产品，还是一线望江的新产品？

观澔府的兄弟来了！！

说的是海珠石岗路地块。

为什么是观澔府兄弟?

第一、两宗地挨得近，素质差不多。

地块全称石岗路AH050957地块，隔壁就是2017年中海拿下的946地块，现在的观澔府。

两者地段和素质相差无几：在有概念的后航道区域，和周边几个小区中海观澔府、金融街融御、雅居乐海珠小雅、时代大家等连片开发。

背靠石溪旧改，未来有增量。近江，有江景，楼下是环岛路、公园、学校。

不足在于：地铁远，周边旧改慢，城市界面更新需要时间。

第二、新地块比中海观澔府大一些，容积率一致。

中海观澔府，体量4.4万方，容积率5.5.

石岗路地块，体量6.6万方，容积率5.5.

这不就是中海观澔府2.0么？后者或许小区会大一点。猜测也是同定位产品。

（中海观澔府实拍 图源广州房产）

石岗路地块拿出高使用率产品，应该是能打的。

至于价格，地块起拍地价4.3万/㎡，按现在这个形势底价成交的话，比中海观澔府有7千/㎡的成本价差，会有空间。

值得一提的是，石岗路的地价对比天河面粉厂地块，竟然只差了3千/㎡？！！

搞不懂天河海珠的定价逻辑了。难不成因为当初石岗路卖的都是高价地（时代大家5.5万，中海观澔府5万），所以这次也把价格拉起来均衡一下？

要知道上次石岗路地块曝光的楼面价是3.7万/㎡左右，这次一下子涨到4.3万。

全广钢的希望，灭了？？

3年前的广钢234地块为广钢业主加速中央公园的建设。

早前曝光的广钢1号地块，承载了全广钢商业的希望！虽然纯商地变为了商住地，好歹住宅8万方，商业10万方，怎么着都会有一个像样的商业体出来。

但现在！！原本期望的10万方商业体可能要无了...

@拆神曝光的地块数据，广钢1号地块占地4.7万方，建面109960方，里面10万方是住宅，留给商业的面积不多了。。很大可能只剩下底商了。

大家知道，广钢十几万人口，但唯一的商圈只有中海楼下的花湾天地和花湾里，满足不了区域群众的需求。

业主们都很期盼新商业的到来。

但现在看，中海花湾天地5万㎡的商业，还继续会是广钢商业的顶梁柱。

商业靠不住，但宅地还是不错的。

广钢1号地块近11号线鹤洞东地铁站，自身规划有商业，东侧也有广船的商业体，还能南向一线望公园。

地块体量10万方，以后有小区空间，有园林。

容积率2.7，是低密社区，在高密的广钢很有优势。

按照地块素质，大概率是走改善路线的。

全新的高使用率改善产品，在广钢还是能杀一波的。

来撑场面的越秀地块

越秀区时隔4年掏出的新地--广州大道中地块。

地块在杨箕，一路之隔就是珠江新城，位置上比越秀在卖的几个盘位置都要好。

地铁、学校、医疗等配套成熟，都在步行可达范围。

景观面也很拿得出手，体面的繁华城市景，没老破小影响观感。

地块的问题在于，体量太太太小了。

1.8万㎡的建面，比云瀚府（2.2万㎡）要小，只比万科瑧樾府（1.5万㎡）要大一些，注定是个单体楼社区，没园林，货量不会很多。

另外，地块靠近主干道，又有立交在旁，车流量大，噪音不可避免。

不过，在越秀新房供应极为稀缺，尤其是杨箕板块新房断供多年的情况下，如果开发商拿出极好的产品，还是会有本土改善豪客买单的。

广州大道中地块，还会是越秀第一个超100%使用率的新盘。

核心地段+顶配资源+最新的产品+区域第一且唯一高使用新盘，还是很能打的。

多多少少会抢走本区一二手的改善豪客。

要知道，几个在售一手盘，使用率大多只有7-8成，周边二手产品就更不用说了。

隔壁的富力东山新天地，越秀次新的二手豪宅，挂牌价13-14万/㎡。

这两年只成交了2套，9.8-13万/㎡。

原因大概1、业主放盘不多，只有19套在卖；2、价格不便宜；3、杨箕小学学位一般4、产品一般

广州大道地块项目出来，更好的产品力，能拉一波市场目光。

但因为住宅体量大概只有1万方，货量不会很多，影响不会太大。

琶洲新地，会有价格惊喜？？

没错，这是前几天琶洲刚挖出来的地块。

地段很好，琶洲中区南侧，隔着一条河涌。

但除此之外，地块在其它方面有点差强人意。

1、不近地铁，去8号线琶洲和12号线赤沙站有1点多公里。

2、周边城市界面一般，赤沙旧改短期没变化，配套跟不上

3、三个地块合计体量才13万方，如果一家开发商拿下，还可以合并开发有点故事讲；如果分开拿分开开发，地块太小，小区不大。

03、04地块可建设用地只有1.2、1.3万方，体量3.1-3.3万方。比较接近保利都荟天珺的体量大小（占地1.4，建面3.5）。

体量和隔壁琶洲南TOD没法打。

地段和景观现状，琶洲樾、琶洲西区地王更胜一筹。

不过，地块起拍地价不高，3万多，如果底价成交，未来价格还是有优势。凭着琶洲地段+新产品，也能跑一波。

以上。

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