实录：2015广州宜居发展战略之国际中央居住区论坛

珠江新城之后，广州发展新方向在哪里？央企扎堆开发的地方，是下一个老城置业热土？作为广州唯一的国际中央居住区，广钢新城将如何接棒珠江新城，成为广州发展的新一极？今日，一场关于广州中心居住趋势及广钢新城未来的热议吸引了业内的眼光。2015年广州中心城区升级典范——国际中央居住区高峰论坛7月21日在广州上演。广钢新城六大品牌开发商首次齐聚，与规划权威、著名学者以及资深楼市坐而论道，进行了一场关于广州老城区置业的大讨论，提升了对广钢新城未来人居蓝图的无限期待。

地点：广州四季酒店大宴会厅

"国际中央居住区"论坛 嘉宾合影

"国际中央居住区"论坛现场

嘉宾：

戴治国 广州市原副市长、未来城市发展论坛组委会主任

金更生 广州市人大城建环资委原主任

黄成军 广州市建设委员会房地产处处长

刘漫漫 广州市荔湾区人大常委会副主任

陈敦林 广州市房地产业协会名誉会长

刘志伟 广州市原拆迁办主任

施红平 广州市城市规划协会会长

杜小雷 广州都市发展研究会副理事长、《房地产导刊》社社长

丁 力 广东省社会科学院研究处 处长

赖寿华 广州市城市规划勘测设计研究院总规划师

赵红红 华南理工大学建筑学院教授、博士生导师、国家一级注册建筑师

黎文江 合富辉煌首席分析师

陈双全 中海地产集团营销公司总监

李 黎 广州金融街地产有限公司总经理助理

李 鑫 广州市振发房地产开发有限公司副总经理

谭 伟 华发股份广州公司副总经理

张超凯 佛山北大资源地产有限公司营销总监

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主持人：尊敬的各位领导，各位来宾大家下午好！

欢迎大家和我们共同走进2015.广州中心城区宜居发展论坛之国际中央居住区高峰论坛。

广州文化最岭南、西关文化最广州。荔湾一直是广州面向世界的一扇窗口，荔湾承载着南粤文化的灵魂。

新的时代，让传统城市与现代文明的融合也是城市发展的必然趋势。作为广州旧城改造的典范项目—广钢新城，则是政府统一规划、坐拥城市核心成熟生活配套与超大主题景观生态公园的新城，吸引了众多企业与置业者的高度关注。

相对其他区域，广钢新城对广大市民而言，是一个崭新的大型居住区域。广州的城市规划如何向国际大都市学习？珠江新城之后，广州发展新方向在哪里？央视扎堆进驻将如何开发下一个老城置业热土？作为广州唯一的国际中央居住区，广钢新城将如何接棒珠江新城，成为广州发展的新一极？我们需要一个交流、探讨与碰撞的平台，更需要公众的声音来共同探索这个热点区域。

今天在2015广州中心城区宜居发展论坛之国际中央居住区高峰论坛的现场，我们邀请到规划领域的专家学者、行业协会领导、进驻企业、媒体等机构发挥最大合力，一同展开一场关于广州中心居住趋势及广钢新城未来的大讨论，一起展望广钢新城未来人居蓝图，携手探索广钢新城的黄金价值。

在论坛开始之前，先让我隆重而容幸的介绍一下出席本次高峰论坛的主要嘉宾，他们分别是：

除了以上嘉宾，论坛同时还邀请了，今天到会的还有知名专家学者、房地产开发及相关产业的企业老总和代表，他们包括市社科院专家、台湾商会、设计产业协会等行业协会领导。

来自企业的代表有广钢置业、合景地产、瑞华地产、尚东国际、珠光地产、敏捷地产、红树林集团等众多发展商代表

资深市场专家有来自合富辉煌、中原地产、世联行、经纬物业、中地行、旺地发展顾问、世邦魏理仕、寒桐投资、房导网等代表。

来自设计公司的包括瀚华建筑设计、汉森伯盛国际设计、加拿大AIM国际设计、厚华设计、WY国际设计、纬纶建筑设计、科美集团等代表。

请允许我代表大会主办方广州都市发展研究会和房地产导刊社、对您们的光临，表示衷心的感谢和热烈的欢迎！也让我们拥热烈的掌声，热烈恭贺2015年广州中心城区宜居发展论坛之国际中央居住区高峰论坛、隆重开幕！

再次我提醒一下大家，在论坛期间，如有任何问题向跟台上嘉宾互动的都可以通过传递字条的方式实现。另外，论坛后安排了媒体采访时间、媒体朋友可以移步到排放区采访我们的嘉宾。谢谢大家。

现在让我们掌声有请：广州市原副市长、未来城市发展论坛组委会主任戴治国先生致辞，掌声有请！

戴治国：尊敬的各位嘉宾，各位专家学者，各位房地产的精英，还有媒体，大家下午好！我已经退休10多年了，这次受邀参加这次论坛会议我非常高兴，首先让我代表组委会对各位领导、专家学者在白忙中参加这个论坛，并在论坛上发表高见和提出意见表示热烈的祝贺和欢迎。

大家都知道新兴城市化是社会建设中的重要内容，也是广大群众所迫切希望的。如何在现代化的进程中把城市提高一步？把生活提高一步？把生活的质量提高一步？这都是大家共同关心的一些问题。特别是广州这样的大城市，快2000万的人口，在经济上占了比较大的份额。其历史悠久，走在改革开放的前面，是一个超大的城市。

我们这个城市如何发展？如何达到世界现代化的先进水准？这是我们应该努力探讨和研究的一个大问题。所以，在座的我认识了很多的房地产的企业家、专家、精英、总经理，一直在为广州的发展在操心、在尽力、在研究和探讨。今天大家再一次聚集在这里，我们要把问题谈得更好，更透。对房地产城市的发展有不同的议论。我个人认为，房地产发展的趋势是朝好的方面发展的，我认为有这么几条。

第一，我们的发展态势越来越好，发展的趋势和长远目标都越来越好。这几天全国的房地产公布的数据都说明了我们的经济是稳中求进。在稳中发展，在稳中发展，在创新中发展。所以我们现在的方向应该是朝好的方向发展的。

第二，今年以来，中央出台了很多的新的政策促进地方政府更好地为大家办事，包括中间环节的审批加速等有你发展。过去会批得慢一点，我认为这些都变好了。

第三，我们搞了几十年的城市建设，改革开放这么多年，我们经过了宏观的，微观，大型的和小型的经验办法。开发公司也成立了40-50年的历史经验。很多公司有自己的操作经验和实践，这些都对我们的经济发展和城市的建设很好，所以这些我认为是非常好的，当然碰到一些困难，包括资金的周转，包括一些具体的治理和环境的保护等方面很严格，总的方面我认为非常好。

所以我们现在的研讨，广州中心城区的发展，今天的重点广钢新城今后如何建设发展，我认为前途非常好。通过今天的研讨，可以给政府提出有关方面的建议，共同实践开发。从今天的主办单位、协办单位和媒体来讲，广州的企业和单位对城市的发展，对城市历来的发展，对广州广钢新城还是充满信心的，所以大家花费宝贵的时间过来。

我是一个老百姓，我感到很高兴。为什么高兴呢？这里面有两点：第一点是因为广钢新城这个地方。我是文化大革命前大学毕业，我第一天在上班就是在广钢新城当工人。那时候文化大革命都是当工人，我是建筑工人。在广钢新城三号楼，走路到广钢。我现在看到原来工作的地方，已经有40多年了。我是1968年4月份在广钢3号，现在要盖新城了，完全大变样了，这次感到非常的兴奋。我希望这个项目成功，四五十年前的地方换新颜。今天开会的地方是珠江新城，1992年我当珠江新城的总指挥，我们就是在珠江新城干活的。现在的珠江新城已经非常漂亮了，也存在一些不足，在20多年前，这些村庄全部拆掉，盖成现在的珠江新城。

广钢是6.6万平方公里，比珠江新城还要大。我们现在的设计水平、建筑水平、材料水平都比以前好很多，我相信广钢新城经过大家的研讨，提出的建议和意见，将来把广钢新城建得更好，应该更充满信心能够把珠江新城建设的更漂亮，让广州的人民住上更好的房子，让广州的环境更好。所以我今天很高兴，今天的这个论坛是由《房地产导刊》具体来操办的，嘉乐房地产导刊组织的城市论坛十几年了。从2004年开始，到现在已经12年了。我们先后在广州、珠海、海口、洛阳、沈阳等各地举办了十几次的高峰论坛研讨，都结合当地政府对当地的一些项目进行了研究，都达到了预期的目的，都取得了很好的效果，为一个城市的发展创造了条件，提供了有益的建言。我相信这次论坛会继续继承前面的作风，把论坛搞好，实实在在的讲实话、干实事，提出合理化的建议，高瞻远瞩的建议，高水准的建言，把广钢新城的规划做好。

现在已经有七八家大的企业参与了，我相信通过今天的建言互动，我们把广钢新城的建设搞得更好，给广州人民交出一个好的大捐，建出一个更好，更漂亮的广钢新城，谢谢大家。

主持人：谢谢广钢的老前辈，谢谢戴市长。

主持人：接下来我们就要进入主题演讲的阶段，要探讨区域价值，必须要听听权威的声音。接下来我们邀请了4位专业的认识，分别从城市发展、城市规划、国际精英居住选择新标准和广州大型居住板块的30年发展历程等不同角度，首先我们要请出的是广东省社会科学研究院的丁力教授。带来的题目是《如何在国际化大都市打造国际中央居住区》，掌声有请。

丁力：尊敬的各位领导，女士们先生们下午好！很高兴今天有这样的机会跟大家就广州作为国际化大都市，特别是广钢新城未来如何发展做一些观点的交流。

我主要是做区域发展研究的，广钢特别是最近几年，产业结构调整，引起了全社会对它的关注。第一个关注的是广钢人接下来做什么？第二是广钢这块土地接下来干什么？前几年大家比较关注这的题，说是要跟广钢合作，到南沙，后来到湛江去了，现在留下来的更多的是广钢这块地。特别是最近一段时间，大家议论得比较热。我记得广钢没有完全转移走以前，我感觉这块地确实是一块宝地，关键是怎么发挥它的价值，现在人们越来越对这块土地寄予厚望，不仅是广钢人的。对广州人来说是很难得的，相当珍贵。

我来以前，这个活动的主办方跟我说，能不能把它跟美国纽约的曼哈顿比较一下？我记得前几天去美国的时候就住在曼哈顿的中央公园边上。我有幸的去走了一走，看得出来跟广钢有写地方有不谋而合之处。

第一，中央公园当时并非是有意而为之的，当时的公园应该是一笔以外收获，有点像广钢新城，最开始是作为创业者。作为重化工业基地发展的，没想到城市转型升级，现在变成了一块不可多得的宝地。再一个是这些年，感觉到广州这作人口过千万的人口化大都市，它需要有一个发力的平台，我来得比较晚。我原来在浙江工作，2002年到广州来。我很高兴亲身参加并且体验了广州这座城市这几年来的几大步。我刚来的时候单位在天河北广东省社会科学院。当时我去了之后，我的领导是这样告诉我的，你来的五年前，这个地方还是晚上青蛙叫，实质说是比较荒凉的，但是当时我们社科院是天河北最高的楼，是最矮、最难看的。

来了后我明显感觉到那个地方的高楼，我来广州就是为天河的繁荣，天河的现代化所吸引，来了以后很明显的感觉到很快广州进入了珠江新城时代。

所以你会发现这些年，我们的发展不断的有平台、有载体在支撑这座城市不断的在往前走，现在到了广钢新城时代，广钢新城和珠江新城有主要的不同。广钢新城在老城，周边有很多的资源是不可多得的。我自己认为，如果说我们要真正的打造一个高水平的、国际化的中央居住区，我认为楼高不是根本问题。我们今天这个酒店的楼也相当高，也是地标性建筑，但我并不认为广钢新城需要建一个比这个楼还要高的建筑，能建起来也可以。我更强调的是要成为国际中央居住区，我认为处理好三大关系。

第一个关系就是工作与生活的关系，或者是生产与生活的关系。从国际大都市的发展来看，我们发现过去的产业园区，硬件很漂亮，楼也很现代，但是白天有人，晚上只有鬼，这种城市划的道路是不可取的。所以我自己认为，虽然纽约他们不同的区块有大概的市场定位和分工上的不同，但是工作与生活浑然一体，应该是一个城市发展的最重要的力量，所以我自己也有这个想法，广钢新城新城的发展不能单纯的搞房地产，或者是单纯的做产业园区，应该吸取教训，应该把生产和生活，把老百姓的白天和晚上要很好的统一起来。这种统一实际上是显示广州作为国际大都市的水平，这是我想讲的第一个问题。

第二个关系，我认为是富人和穷人的关系。我也注意到我们的宣传册子上，讲了很多关于我们的目标，当然作为房地产开发角度来讲，更愿意的是富人，高尚的社区。但我个人认为，纯粹的富人是有问题的，最近研究需要，我看了文化大革命的时候看的电影，叫《金光大道》，在我们这代人的心理是很有分量的小说。解放初，毛主席号召人民要组织起来，当时穷人和穷人组织起来了，富人和富人组织起来了，最后穷人打败了富人，因为富人往往自己有自己的视野，自己有自己的追求，很难统筹起来。穷人因为大家都穷，大家都穷帮穷，帮到一起了。当自然灾害来的时候，穷人形成了合作社，富人是各奔前程，各管各的。现在的穷人不是说和那个时候是一样的，我个人认为，一个社会一定是一个有机的整合。如果简单的认为，我是高尚的人，我只要富，我觉得这种想法很美好，很浪漫，但很可能现实会很骨干。所以我自己认为怎样把富人和穷人的关系协调好，我认为这也是考验广钢新城作为国际化都市是的国际中央上午区也是要很好的被考虑的。

第三个关系，我想要好好的讲一下，就是效率和公平的关系。今天改革开放30年，在建设的过程中，追求比较多的是效率。我们要提高效率，因为现在的人均GDP，效率跟发达国家比还差远了，广州在国内也是属于佼佼者，但是我们的人均GDP和发达国家比，我们只是他们的零头。我曾经做过一些统计，现在一个人一年创造的财富大概也就是1个美国人3个月创造的财富。换句话说，我们的效率只有他们的1/4，跟北欧的一些国家比，他们白天工作，晚上根本看不到，工作日工作，节假日找不到，不像我们白+黑、5+2，人家创造的财富是我们的10倍。这说明我们很努力，但是我们的效率并没有我们想象的那么高，今天实际上广州这座城市再发展当中会碰到很多挑战，我觉得最重要的挑战就是我们按照现在这样一种发展模式，生活方式，工作方式会发现我们碰到了天花板。如果说没有一个大项目来支撑，如果没有新的增长点，就会发现经济发展就要停滞了，甚至还会倒退。现在我们在不断的培育新产业，不断在琢磨新项目，但是谈率的说，这种外相型的城市发展空间，对广州来讲我认为是有限的。现在这座城市真正要实现引领的发展，我们可能要在效率上做好文章，为什么人家跟我们不一样，人家的效率是我们的10倍，这个问题我一直没想明白，我们不勤奋吗？我们很勤奋，我们也在努力的创新。有人曾经讲过城市是一个生命体，我们要琢磨的是这座城市的血液畅不畅通，功能齐不齐全，发展机制是不是已经被调整到最佳状态了。所以我认为，如果真正要作为一个国际中央居住区，在整个运行效率上，要向国际最高水平靠拢。

最近几年，广州和深圳的竞争当中，有些方面被深圳超过了，深圳很多地方做得比我们好。最重要的问题是国际产业指标，他们跑到珠三角来，到底是首选广州还是深圳，我发现这些人对广州、深圳没有偏见，他们追求的唯一的指标是效率。效率越高，做同样的投入得到的回报越多，从这个意义上来讲，中央居住区我认为应该在怎样提升我们的效率上做一些制度上的创新。既然我们是搞国际中央居住区，既然我们是把曼哈顿作为我们攀比的对象，我们不仅要学形，还要学魂。如果从一个居住者的角度来考虑，我认为国际中央居住区，广钢新城除了要把基础设施搞好，除了理念要先进，还有一个点是政府要改变自己过去的做法。

现在的新城往往是城很新，但是公共服务的配套能力很落后。我很有信心的看到，广钢新城之所以有底气让人感觉到我们作为广州未来最高端的中央居住区定位，我看到其中有一个很重要的问题是，这个区域广州政府在公共服务上已经有了很好的投入，我觉得这个很重要，但是我认为这仅仅是反映过去老区的水平，我认为既然我们作为广钢新城的开发者，我们在公共服务，也就是在公平上还要做很多文章。如果把生产和生活的关系，富人和穷人的关系，公平和效率的关系有机的整合起来，统一起来，而不是荒废某些东西，我相信这座新城很快就会成为引领广州、引领广东，甚至是引领，代表水平参与国际竞争的真正名副其实的中央居住区，我期待着这样的奇迹在我们的白天鹅之滨出现，谢谢大家。

主持人：谢谢丁力教授精采的演讲，接下来我们邀请的是第二位演讲嘉宾，广州市城市规划勘测设计研究院总规划师赖寿华。他阳江的题目是《下一站，广钢新城》，掌声有请！

赖寿华：这里有这么多业界的前辈，也有很多的房地产界和传媒的朋友。我不是搞房地产的，但是跟房地产的关系很密切。因为一直在做城市规划，我们在塑造城市人的工作、生活和出行，以及孩子的未来和老人家安享晚年方面。我们的规划觉得自己的责任挺重，我们一直把规划人的价值观念放在老百姓的角度上看问题。所以今天我不是完整的介绍规划，只是这个规划是我负责做的，我跟大家分享一下我们在规划过程当中我们分享的一些问题。

广钢新城目前的位置在广州荔湾区，原来在老的黄村区，从历史上看，是广州西部的门户。随着城市的发展而改变，我们设想一下广钢新城在90年代初期的时候，实际上在广州的近郊区，芳村当时也是在近郊区，现在已经是城市中心区。但是在广钢新城这个位置，从一个大的广佛都市区来说，已经在中央的位置，属于广州都会区最核心的位置。广钢面积有6.46平方公里，为什么要开发广钢新城，当时最重要的目的有三各方面。

第一个方面是广钢需要有更好更新的发展空间，特别是从广州的环境保护的角度，要把这些重化工业迁至广州，这些土地的开发最重要的任务就是要为广钢的转型发展筹集一定的发展资金。

第二个目的就是在广州的中心城区，老城区里面是难得的一块存量的资产，政府从盘活土地资源，提升土地的价值。

第三个芳村一直是人文沉淀，有历史的环境，现在环境不是太理想，需要整体的改造，提升整体功能的发展，需要对广钢新城有一个全面的规划和改造。

它的规划目前在周边几各城中村加起来，未来的规划这里将确规划20万的居住和就业的人口，所以称之为城是比较恰当的，而且规划的毛容积率一有1.57，只有小珠江新城的一半，大珠江新城的60%左右的密度。所以这个密度会给珠江新城提供更好的、优质的生活居住的环境。

我们来看看广钢新城，我们在规划当中是怎么去设计的？哪些资源方面是可以利用的？我们可以用三个回归来探讨一下珠江新城未来在广州中心城区发展的定位和功能。

首先我们看到，在广钢新城随着广佛一体，逐渐回归了中心的位置。在过去15年，广州一直是往东往南发展，佛山也是这样的，也是逐渐的向广州靠拢。原来曾经是两个城市中间的边界，大家很少管理和协调的地方，随着广佛同城化的推进，区域一体化的发展，我们协调了两个城市对接的道路，河涌的治理。我们实现了网络通、医疗通、一路通等等，两个城市越来越融合，中间的隔墙一直在打开，成了中央休闲的社区和花园。随着一体化的发展，尤其是轨道交通的建设，广州跟佛山的联动。现在已经接通的有广佛一体线，现在正在设计的10号线是接佛山的6号线，还有区域的城际轨道，以及广珠延线会形成流花站，以及广州东站、琶洲站等的城际交通换乘的数量是可以完全的接通，实际上从门户变成了中央的车转的概念。

第二个旧城的复兴回归到老城，我们知道往往一个城市的发展，新和旧是一个不断转换的逻辑。从80年代以来，改革开放的发展过程当中，刚开始广州的城区只有5588平方公里，现在已经建成的面积将近有700多平方公里。所以城市的生长很快，新和旧在不断的转换，当成是在往外扩展的时候，一些新区，珠江新城，白云新城等都是一些新的拓展。新区是以新产业发展作为主要的拓展方向，老城区有配套含量环境，往往是人的居住，对人的教育、性格的养育很有好处。

老城区原来的55平方公里不含广钢新城，但是在内环路的中央城区，最老的220平方公里，涵盖了广钢新城。在这个范围内，只有广钢新城具备了一个比较大型的居住区和综合开发的条件，其他地方基本上没有土地条件的。在广州的中心城区特别是内环路中间的几个重要平台的开发定位来看，只有广钢新城和白云新城有居住新城的定位。珠江新城核心是CBD国际商务办公，琶洲是会展，南中轴是新的行政办公。只有白云新城它们有定位居住比较多的新城，从中央的居住生活圈来看，有这样大型的开发地域的，广钢新城是比较少见的。

黎文江很清楚房地产价值的变化，老城区和新城区的价格是不一样的。上涨的速度斜率不同，上涨最快的还是越秀、天河、荔湾，从土地的投资，房地产的保值、增值来说，广钢新城具备了投资的概念。

第三个趋势是回归了我们的滨水生活空间。最近任书记提出了他的设想，提出了一个广州一江三带的发展战略，经过30多年的积累，我们逐渐夯实了工业的基础，我们也逐渐夯实了服务业，成为了南的经济中心。作为的经济中心城市之一，我们下一阶段的任务是如何走向国际化、如何随着国家的一带一路把我们的生意、投资、市场拓展到全世界，让广州出现国际化。出现国际化的过程当中，有三个产业地区对我们是最重要的，一个是北部的空港，一个是南沙港，一个是东部的黄埔东港。这三个地区都是在老城外面的新区，怎么连起来呢？广州市政府提出了一江三带的战略，拥珠江把三个地区连起来。把珠江作为广州连通泛珠江三角洲非常重要的连接的经济的纽带，所以一江三带的概念和国际上其他的城市的节奏是一样的，他们比我们快一点点。广州原来是沿着珠江形成组团式的发展，但随着交通方式的变化，公路铁路越来越重要，我们越来越往内陆发展，但是到一定程度后，人们又会逐渐回到水边来居住和生活，广州也是这样。现在是我们到了重新回到水边的时候了，所以广钢新城就在珠江的边上，具有非常重要的条件和资源，所以总结下来。

我觉得广钢新城具备了回归中心，回归老城，回归滨江的生活概念，这是我们对广钢新城的一个思考。广钢新城的规划怎么做呢？第一，刚才丁力教授提了他的想法，要解决公平和效率、穷人和富人的关系。我们在这里是有考虑的。我们在规划上是以城的要求来打造一个宜居的新区，能称之为新城的不多，要达到一定的规模和体量；第二要有符合功能性的要求，才能是城市在规划过程当中，强调区域到内部的多重符合的功能和规划，从外部看，建于广佛之间，在芳村地区，有白鹅潭中心，以及原来的产业园区，将会发展专业型的专业市场。西面有花卉基地，生态休闲，中央是广钢新城，我们给它的定位主要是综合的大型的生活居住功能区。

第一个方面在内部，不仅仅是是居住区，是拥新城的概念来规划的。规划了居住的商业，这个不仅仅是是广钢新城的，商业对佛山的吸引和辐射的作用，还有大型的功建，不是一个单纯的居住区，是一个符合的功能区。在广钢总部，规划了商业酒店的地块，所以这里既有生活居住的条件，也有公共配套的资源，也有就业的岗位。广钢的总部规划是200多，将会跟贸易、金融管理有关的总部放回到原来广钢的位置。戴市长也会很自豪的说，发展得越来越好，楼越来越高，市场到湛江去了。

第二个方面也是以城的要求进行高标准的配套的设施，市里面一直要求要考虑平衡，公共要配套，生活要智慧。所以这里面有三家医院，有小学，中学和高中，特别是旁边有真光、省实，都在步行15分钟，或者是公交车一两站之内。在文化娱乐方面，我们有全部整套的配套，还有博物馆。体育方面我们也有，这是中心城区很多小型的楼盘不具备的，还有一些体育厂地，还有商业的配套，星级酒店，社会管理、社会养老。

第三方面我们有非常便捷，综合型的交通，地铁1号线、10号线、11号线还有一条是广佛环线。同时有三条轻轨站，还有社区的公交。还有多样的建筑形态，不光是高层的，还有公园式的地块，有混合型的建筑，两边才是一些高层的建筑，高层的建筑有比较好的视野，让大家的心情比较愉悦。将来的高层建筑都可以看到江，这是一个基本的设计条件，也是一个特色。以城来谋划我们的功能、配套和建筑。第二个是结合工业遗产来打造广钢新城，有一个3号楼是广钢的遗产被留下来了，打造了广钢博物馆，有一个中央公园命名为广钢之路、在非常好的环保的处理基础上，转化为艺术的场所，作为社区的游泳池，社区的运动场地，社区的文化展览场所，包括一些小型的商店和创意的办公。这些钢构的车间、铁轨我们基本上都保留了，一共保留了二十几处，我们经过评估有价值的工业遗产，铁轨变成了中央公园的观光的小型的地铁线路，两边是社区公交的形式。像一些大的吊车两，中间的场地改成了游泳池，准备进行一个国际的竞赛。把广钢的历史融入到未来的文化当中。

其还有一个特色是整合周边的旧村改造，长远提升整体品质。广州的城中村一直是城市发展的一个问题，有好的地方，但也有一些消防安全或者是景观方面的问题，到今天为止，我们看到还有一个村庄没有拆完，当时为了城市快速的扩张，我们把一些问题留到今天来处理，但是我们今天在做规划，不能把今天的问题留到明天处理。所以我们在做规划的时候不仅仅是土地，还要周边的5平方公里左右的面积统一纳入规划，其中将近有3平方公里都是有房子的地区，通过广州市的三旧改造的政策和我们的详细测算，跟村里面一一的讨论和洽商，我们把三个村的规划一次性的做完，土地的整理，拍卖和公共的配套都一次性的做完。公园的北侧的部分基本上出让完了，公园的南基本上没有出让完，黄色的用地是村民的居住用地，中间的橙色的是给村民融资的用地的。以的河为界，大概3平方公里的范围内，全部进行综合性的开发，河的南面主要是村民的居住和村里的物业为主。

在1990年代，华南板块开发的时候，基本上是以比较空的地进行大型封闭社区的开发，今天来看配套是不足的，产业也比较缺乏，已经沦为了默城的社区，就业的板块跟生活居住的板块分得比较开，便捷性不够，而广钢新城我们尽量的吸收我们这几年规划理念上的发展，能够是一种混合式的发展，现在的基本上是没有困难的，希望建立一个综合的社区服务，比较有特色的宜居新城，将来剩余的会进一步的出让，有一个城中村已经完全了，有两个也已经在谈判的阶段。我们希望有政府的主持，有地产商的全力支持，希望广钢新城快速成型，达到我们规划的目标，我就介绍这么多，谢谢聆听。

主持人：谢谢赖总的演讲，接下来有请第三位演讲嘉宾，华南理工大学建筑学院教授赵红红，赵教授演讲的主题是《国际精英居住选择新标准》，掌声有请！

赵红红：各位领导，各位专家，各位来宾，媒体的朋友们，下午好！今天主办方邀请我讲国际精英居住区选择的新标准，我的发言的题目是广钢新城居住建设设计思考，我的主题词就是两个时代、两种形态、两种体验。

广钢新城我加了引号，我不是太喜欢，感觉不够高大上，感觉不够国际化。广钢新城的定位是国际中央居住区，所谓的CLD的概念，在国内是2000年开始流行，现在很多城市在谈中央居住区，我们知道这个概念是西方最早提出来的，一直在进行建设。在上个世纪的60年代后，西方城市经历了中心区衰退，经过了80年代的旧城中心改造，重新的回归，老城的魅力不断加强。人喜欢在老城，的城市建设中心区一直没有衰退，除了一些小镇的衰退。人喜欢凑热闹，喜欢中心区各种便利的设施，西方人喜欢到郊区去。所以中心区在的老城区的建设改造中一直受到国人的追捧。它的特征大家都已经知道了，优越的位置、丰富的资源，各种各样的便利性。现在各种各样的建设都走向了多功能，综合区的概念。

珠江新城是在1992年提出开始建设的，1993年国家宏观经济调整，一直起不来。到了1998年，政府再次推动珠江新城建设搞了一次国内招标，当时我们华南理工大学中了标，现在就出现了宝瓶状的珠江新城的中轴线。一直到亚运会召开，珠江新城中轴线的建设基本完成，现在整个珠江新城的建设已经接近尾声。之前珠江新城一直在被人骂，一直在说珠江新城这不方便，那不方便，交通部方便。到了2011年的亚运会的时候，四大文化建筑建成了，很多人来了说没想到广州这么漂亮，很多外地的朋友来到珠江新城才知道广州还有一个这么美丽的地方。珠江新城从90年代初到21世纪的2011年前后，整整走了20年，已经非常的快了。法国30年代开始提出改革，到90年代才达到了一个高峰，这个我都把它定论为实体经济时代的思维和方法。

广钢新城从2011年政府提出这个概念，到2014年开发商进去，现在马上就要开盘了，要卖房子了，大概10年，最近15年就能成熟。广钢新城的建设面临的是一个什么时代？我把它叫做网络经济时代，由于开发时代的背景不同，所带来的城市空间形态不一样，对使用者将来的城市空间体现也会不一样。

我们看看两种形态的珠江形态，当时我们是学法国方式的公共化、立体、生态化的规划思想，但是仍然是一个汽车有限的规划模式。刚才赖总讲到了珠江新城的不足，大尺度的街道空间的分割，珠江新城的容积率看似很高，但是从和外国的CDB的核心区的比较，我们的容积率并不高。我们也用了二层廊道系统来解决人行问题，但是由于道路过宽，使用不便。我的一个硕士研究生写了一个论文，说二层廊道晚上就没有人走。我们当时提出立体化，但是在1998年的时候政府说没有钱，想建地下空间，政府说不能想那么多，你们的想法很好，但是政府没有钱，所以一直到2004年才提出了40万平方米的地方空间的问题。在这之前只是各个地区的具体空间，大家的思路是这是CBD地区，不能搞大排挡，不能搞街头商业，必须搞高大上的。但是真正的大型的便利商场也没有搞，所以会带来今天种的种的不便。居住小区的开发，虽然在CBD地区，但是还是按照一个城市楼盘的开发模式，体现的特点就是地理的开始是小地块，后来到大地块，仍然是封闭的惯例，不符合现在的原则。

我们看到很多楼盘，电梯不停的在上下的运货，入住了多年之后还有人在装修，种种的问题。这值得我们思考，广钢新城前面几位专家都讲了，我把它列为几总最就是功能最完备，资源条件最优质，规划起点最高端，宜居宜业的新城。我们这样定位的新城吸引谁来呢？我们希望吸引的是新一代的精英，什么样的人称为精英？就是说有很多的标准，总的来说是杰出人才，行业的翘楚，而且要优良两的个人品质，责任心，对社会有贡献，得到社会的承认，也就是在座的你们都是社会的精英，你们都肩负着城市发展的重大责任。这样的人他们的需求是什么？我想有几个特点，第一是年轻化、第二是个性化，刚才来的时候，我带了领带和西装我没有穿，我看看这里有没有人穿，李总穿了，开发商那几个都没穿，我想了一下还是穿上。我们这种大半没个性，头发不够张扬，我们的穿着不够吸引人，但是新一代不是这样的，他们不用顾及这些东西，非常张扬的表达自己的个性，而且是高消费的。我觉得我自己思想已经比较开放了，但是跟他们比还是有区别，他们具有网络经济时代的慢生活特点，慢生活要有一定的物质基础，慢下来更多的是关注品质和细节，这是现代人的特点。

大数据时代，我们在不断的数据化和被数据化，网络、购物、走了多少步。这只是一个很小的方面，更多的数据化就不再重复了。在一个大的时代，地毯、绿色的生活时候，有新的生活方式。还有一个是创意文化艺术时代，个性张扬，艺术收藏，现在年轻人的艺术收藏比老一辈更加提高了。我们应该怎么提升城市空间，给他们什么样的体验，一个是外部居住空间，城市空间的体验，一个是建筑内部空间的体验。在这个时代里面，我觉得应该考虑的是高密度、高效率和高情感。

所谓高密度是城市不能像过去的大马路一样，过低的密度和过空旷的城市缺乏了获利。第二个高效率，就是高效便利的都市生活设施，要方便。今天我们已经懒到跟最亲密的人都在一个房间里面发短信说话了。我们出来到处感觉不便利，要取一个快递没有人提供这个方便，让我去那里取快递，我说为什么不能送到我家，他说找不到。这些问题谁来解决，这是新的发展对城市发展的要求，大家可以宅在家里多少天，还有比赛看宅多少天不出门，但是他们也需要更多的交往空间，现在有各种各样的咖啡，半夜有很多人。这就是上帝关闭了一扇窗，会打开另外一扇门，社会发展是平衡的。

我们要有慢行空间，不能骑自行车，每个节点都有艺术品，城市是艺术化的空间，城市是充满了趣味的空间，城市是没有汽车干扰的空间，纽约的曼哈顿是下行，有自行车，我最近发现每个地方通地铁是好事，但是最后一公里解决不了，每天要面对的是黑摩、黑的士，大概要化肥20分钟的时间。这是我们现在喜欢的高密度的，最早是一个街区的开发方式，国内很多在学，但不要忘记它也有不足，我们学习国外的经验不要盲目。

香港通过城中城的概念，高效率的发挥城市的运作和城市的生活方式。这是一个外部的空间体验，我们希望这个城市有各种各样的适合以步行为主的慢生活的空间，回到房间里面，建筑设计在座的各位开发商你们各种都行，的住宅跟世界一点都不差，差在观念。意大利一个记者采访我，他说的豪宅和世界最大的差别就是你们最贵的材料都要用，我们意大利富豪是用最土的材料，红砖，水泥，我们的观念不同。我说是我因为我们的发展阶段不一样，我说我们没有发展到那个水平。所以土豪和简奢怎么去实现。

文化和自然怎么体现？最关键的是细节加质量。现在我们能达到飞船可以上月球，但是我们的细节远远不够。节能加技术，我觉得我们不缺概念、造型、风格，缺的是技术。在互联网时代，房子可以定制，装修可以定制，在广州怎么做到互联网+卖房、互联网+装修的定制怎么可以突破。我说的不是技术上的。

最后我想说说，现在很多技术国内已经都有了，并不是什么高大上的，在这10大技术里面，我特别欣赏第三个，我们一条一条的看，地源热泵，现在慢慢的成熟，天花板地板的柔和和辐射冷暖系统，我觉得这个技术一点都不难。我欣赏的是全置换式空气调节系统，这个是我最欣赏的，广州的空气太潮了，这个我觉得开发商要去想一想，呼吸的空气要健康，喝的水要健康，吃的食物要健康，生活方式要健康，要运动，我觉得这个没什么难的。

全天后的热水全天都要具备，我觉得这个很简单，但是各位只有百分之六七十的能做到。智能化的管理系统大多数的都是北方人在用。电动外遮阳这样系统是我最欣赏的，这些东西并不贵，我从小在大院里长大，现在还住在华工的大院里，安静，没有噪声和污染，我们在大城市怎么解决噪声和隔音问题都许多我们去费劲。

我想我今天就讲到这里，谢谢大家！

主持人：下面有请黎文江为我们演讲《广州城市大型居住板块30年发展历程》，掌声有请！

黎文江：尊敬的戴市长，各位领导，各位来宾，媒体朋友！下午好！很荣幸能够在这里跟大家讨论广州城区大型居住板块30年的发展历程。

30年前的1985年由废弃军用机场开发成商住中心，政府没有很多的资金，划拨了附近的土地，从此就建设起了天河北一带的体育中心的商业居住中心。接下来，在1992年，市政府为了擦亮广州大都市的名片，为了筹集地铁的资金，决定在原来的菜地和鱼塘建设成珠江新城，经过20多年的不断投入，现在珠江新城已经建成了。在2000年的时候，番禺8个名企在华南干线附近开发很多的大盘，1000亩的大盘，由于当时因为刚刚进入广州市管理，市政府并没有对番禺有统一的规划，所以就由8个名企自己去开发，搞楼把，搞学校，搞医院，政府并没有投入。直到南拓的战略发展出来后，才开是对番禺建设了两条地铁，还有南站大学城，亚运城。在亚运会期间，番禺达到了历史上最辉煌的城市建设的状况。同时在2000年的时候，之前也开始了白云新城的规划，当时也是第九届全运会在广州进行，政府由珠江实业代之建设的体育馆，广州也建设了体育花园，也开始了白云新城生态豪宅的建设，到2010年，政府拿出三块地，以每平方米2万块的价格出让，从此众多的开发商进驻了白云新城，现在还在不断的建设中。

在东进的规划当中，东部山水新城的规划，促进了萝岗，科学城的开发热潮，开发商云集在萝岗，现在还在非常热烈的开发之中。2006年的时候，政府拿出来非常好的金沙洲，当时珠江新城，琶洲和金沙洲是政府手上最好的三块地，拿出金沙洲作为最好的板块建设，后来出让了很多的土地，开发商云集金沙洲。最后在去年，广佛同城的思路下，将来广钢这块就是广佛同城的中心，广佛之心。我为什么不叫广钢新城，因为我反对叫广钢新城，广钢只代表它的过去，并不代表它的未来。所以戴市长说向政府提意见，我觉得白云新城、科学城都好，我觉得只能叫广钢板块。

30年来，除了我们的发展外，地价从2002年到2006年，中心城区的地价是2400块钱，珠江新城的地价当时是2400块钱，但是到后来一直上升，在最近两年已经推破到1万6，今年拍的地块是1万6，是政府的底价。在房价方面，中心城区已经达到了2.9万、3万，媒体说广州的房价是1万5，只是番禺区、萝岗区的房价，广州市现在能代表的是3万块钱一平方的房价，才可以称上是一线城市的房价。所以我们将来不会有低于3万块钱的新房，因为地价现在按1.6万的地价，3万块钱的话，地价已经占了55%的成本，

具体来说，白云新城，刚才我们回顾了我们的历程，说明了只有政府和开发商双重合力之下，才会得到成功。白云新城一个很好的例子就是当时政府是先搞好马路，投入不少钱，才让开发商进去。到2010年，中海和保利成为地王，才开始比较多的进入。当时中海卖的4万块钱一平方，保利上个月还在3.9万块钱一平方，还是保持着4月块钱房价的记录。珠江新城以东海的发展为例子，在2005年以前，特别是在90年代，没有开发商去看2400块钱一平方的地价，开发商也不感兴趣，在2005年之后，才开始进入。因为在2002年的时候，政府作了一个珠江新城的规划检讨，刚才赵总也说了，增加两个住宅，到现在还不太满意，开发商还是不太感兴趣的。接着政府投入了2000个医，通水、通电、通马路，中轴线等等都投了很多。所以珠江新城价值一年比一年攀升，从中海的发展为例，2006年的时候是1万2前多，然后是2万3千多，2012年是4万多，2014年是5万多，八年就涨了4.7倍左右。

我们回顾了上述，7大央企业、国企率先进入了老城区最后一土地了，找来找去只有最后一块了。从30年的历史可以判断，政府和开发商共同努力，广钢新城这块会成功，广钢新城一半的土地已经出让了，要拍卖的只有一半，随着政府1000个亿的不断投入，土地的价值会攀升，房价会跟着土地的价值上升而上升，我们觉得每平方米4万块钱的房价只是起步价，以白云新城和珠江新城为例子，4万块钱绝对是起步价，有人说可能是高开低走，应该说是低开高走，因为政府的不断投入，开发商的不断投入，会更加的升值。

从理论上判断4万块钱，刚才丁教授说，作为中央居住区，政府公共资源的投入非常的重要，我们从公共资源这块来判断，4万块钱一平方值不值。我们从数据来说一说，首先会有32个新的学校建成，精英希望下一代有好的教育，4万块钱一平方买这里值不值，教育资源绝对值，比在老东山区买一个破房子要值。800米一间中学，500米一间小学，300米一所幼儿园，看到密密麻麻的学校，我们就知道距离非常的近。

目前已经有9个省一级名校了，省实、培英，增光，1952年的时候我在增广里面读。有8个过江设施，有6个已经建成了，不数不知道，一数就那么多。所以精英们开车过去绝对通常无阻，还有6大生态公元，珠江新城只有2个，比珠江新城多。还有5位的立体交通，地上地下，珠江新城还没有。还有5所甲级医院，4条地铁线、3个交通中心、3条有轨电车线，2条水上巴士。本人在念小学的时候，就是坐水上巴士回学校的，在上面的码头坐水上巴。还有1座游艇酒店。

所有的公共资源给大家介绍了后，我希望大家明白还是值的。如果大家觉得还不够的话，我们跟珠江新城PK一下，刚才赖总和赵总都说了很多广钢跟珠江新城的对比，论产业来说，珠江新城是很单一的金融服务的，但是广钢这边有很多的产业，丁教授说穷人富人，所有的产业在广钢都有，精英广钢有，不是精英的广钢都有，在珠江新城全是精英，全是富人。学校刚才说了，珠江新城有多少省一级的，只有三所，很少，这边基本上有5所，公园这边有6个，珠江新城有2个。交通便捷，广钢新城有7条，珠江新城有3条。

最后是人口红利，出租的话，20万常住人口，绝对可以保证商业公寓的回报率，珠江新城的回报率是在广州市最高的，我想广钢新城的回报率跟珠江新城也是一样高的，但是价格绝对比珠江新城要便宜。90万的首付就可以入住广钢板块，虽然单价高，但是首价低，因为政府规定90平方的要占60%，正适合现在的精英，精英的家庭人口少，三房是合适的，90万可以交了首付就可以入住高档的商务区，广佛之心。

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