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商业大爆发番禺，购购购（番禺商业没落）

2024-05-27 18:30:01 投稿人 : admin 围观 :40 次
商业大爆发番禺，购购购（番禺商业没落）

文：千一

商业，对于一个区域价值的拉伸不亚于产业。

如果说，产业对于区域的价值就是源源不断地引入人才，而商业则是把人留住的重要一步。

一个最简单的判断，商业中心在的地方，往往是一个区域的核心。好比天河路商圈之于天河，金洲万达之于南沙。

因为商业，更容易成为地标，成为一个区域/一个城市对外的形象展示。对于楼盘后期升值更是一个关键因素。

而能够催生商业的地方，也往往意味着，该地区地段不差、有人流基础，才能够让一个商业体真正存活下来。

今天看到一份数据，2023年，广州预计有21个商业项目开业。

主城、近郊、远郊都有分布。其中番禺、南沙、黄埔新开业商业项目最多。

值得关注的有，番禺万博的广晟万博城、敏捷广场、万博佳创盛汇，亚运城有番禺新华里、洛溪的喜邻里；

南沙黄阁的广州南沙悦方城、蕉门星河COCO Park和中国铁建环宇城，南沙湾的心悦城·邮轮广场。

黄埔科学城的大悦汇，老黄埔的广州佳兆业大湾区国际动漫城、科城状元里。

以及蓄势发力商业的荔湾，迎来医药港的星河COCO Park。

前几年，疫情的影响，不少商业体的运营都面临阴霾。重获自由的2023年，或许是一个新的起点。

这些蓄势待发的商业项目，尤其是在新区成长起来的商业项目，今年能不能做起来，颇为关键。

说几个典型的商业代表。

番禺广晟万博城、敏捷广场购物中心、万博佳创盛汇

今年番禺的新开商业，万博是主力战场。一下子三个商业体开业，广晟万博城、敏捷广场购物中心、万博佳创盛汇，体量都不小，分别达8万、11.3万、28万㎡，总计去到了近50万㎡。

嗯，万博这两年，实实在在进入兑现期。

作为新区的新兴商业体，这三大商业体是比较能够起来的。

第一、这几个商业项目都围绕在18号线、7号线南村万博地铁旁，距离地铁站最远不过200米。2条地铁线，可以带来不少内区外区的消费客流。

包括南站来的、大学城来的、天河来的、亚运城来的、番禺广场来的。

因为现在万博是番禺的最TOP区域！

第二、万博的人口密度目前已经很集中，这里有居住人群、有商务区的上班族、有来往的游客，具有很强的商业基础。

百度地图热力图可以看到，番禺的人流主要集中在城中村聚集的大石、文旅IP长隆、最繁忙的高铁站、番禺曾经的老城区市桥、番禺广场。

而这几个地方，前三个，基本没啥大型商业体，后者商业配套倒挺成熟，但因为比较旧了，年轻人会更加向往更潮、更新的商业设施。

所以，这几个地方的人流，加上万博、亚运城、新造的居民，在南大干线、18号线等路网开通后，也会开车、坐地铁到万博商圈去消费，进而激活万博的商业。

尤其是南站目前商业氛围不足的时候，不赶时间的旅客，想要吃好一点，那么可以自驾、或者地铁直达万博，10来分钟的距离，很便捷。

这些商业体对于周边的楼盘而言是非常重要的。房产的价值前期看的是地段，后期进入二手则看商业。

越靠近商业中心，房屋价值也会越高。因为生活便利性强。

所以呢，万博的盘，基本都很热。

亚运城-新华里

新华里，在亚运城天成组团的对面，是一个文化商业地标。总建面13万㎡，商业面积约5万㎡。

规划打造超1万㎡的“广州书城”，和超6000㎡“岭南文化主题美食街区”。

因为距离石碁、海傍两个地铁站都有1公里左右的距离，所以新华里呢，更直接地服务地是亚运城一带的居民，还有石碁的村民，以及周边的产业员工。

相对来看，它的辐射范围没有亚运城广场强。

但它打造的1万㎡的书城、和美食街区，比较有特色，也会吸引一定的外部客流。

洛溪的喜邻里

喜邻里位于洛溪岛上，在2号线洛溪站C出口。

项目体量不大，仅5万㎡，其中约2万㎡希尔顿欢朋酒店，一期商业体量约2.5万㎡，二期5000㎡。

目前引进的项目有万达影城、莱茵游艇会、维尔吉姆健身、美宜佳等。

因为项目周边是裕景花园、吉祥北园、海棠居、如意花园、洛涛居等多个大型社区，且大型的商业体比较少，有这些居住人群打底，3万㎡左右喜邻里还是能够做起来的。

不少洛溪岛的同学有在等开业。

项目除了近地铁，还临近主干道、过江大桥，交通便利同时，也可以带来一定的外部消费力。

（图源B站 昊一瞬间拍地球）

黄埔科学城大悦汇

大悦汇，在21号线神舟路站旁，属于绿地中央广场商圈。

它是大悦城控股商业首进华南的第一个项目，体量约6万㎡，计划引入约150家品牌，包括超30家首进品牌、主题旗舰店，主打还是零售和商业，要引入金逸电影院、华南首家大润发精品超市、星聚会KTV、一年四季健身房等店。

它的消费客流主要以周边的产业园员工为主，因为其远离居住区。

距离科学城核心区也有5公里左右。一般科学城的同学消费主场在萝岗、香雪附近。

东侧的智慧城也有万科广场抢夺客流。

夹在中间的大悦汇，在开业初期可能会旺一段时间，因为有慕名而来打卡的客流，但是长线周边居民有更近的选择，就不会落脚大悦城。

老黄埔—

广州佳兆业大湾区国际动漫城、科城状元里

老黄埔的商业，比较匮乏。现在比较大型的、拿得出手的也就是三溪的28万㎡的美林天地。

所以新的商业体的开业，会极大带动周边消费。

体量10万㎡的广州佳兆业大湾区国际动漫城位于南岗地铁站约600米处，对面就是4000多户的二手小区佳兆业广场、6000多户的海伦堡花园，东北侧还有近2000户的保障房榕悦花园。

百度热力图也可以看到，这一片有大量的人口聚集。

而根据规划，佳兆业大湾区国际动漫城，会和周边的时代城、汇赢商业广场、黄埔佳纷天地、万达广场形成南岗商圈。

所以，该商业体还是很有可能做起来的。

科城状元里

科城状元里，在中国软件CBD范围内，旁边即是状元谷电子商务产业园（包括亚马逊、京东等）等。

其距离文冲地铁站约900米，规划体量达8万㎡，预计今年9月开业。

从官方信息来看，目前已经引入麦当劳、魅KTV、COSTA等品牌。

它的客流主要来自：

1、中国软件CBD的产业人群

2、广州交通大学、中石化大院、瑞东花园、万科城市之光等多个大型小区的居住人群。

在文冲地铁站的商业体，或者城市之光的商业体出来之前，科城状元里抢先开业，还是可以收获一波稳定客流的。因为目前周边群体的消费需求还没有满足。

篇幅有限，其它就不一一说明了。

这些商业体，2023年能否顺利开业，能否运营成功，为片区带来便利，我们静看结果。

你最期待哪个开业？欢迎留言区分享。

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