广州永不放弃生活（永不放弃!）

开业一年后，我们再次探访了全国首个大悦汇产品——广州黄埔大悦汇（以下简称黄埔大悦汇）。

属实有点出人意料。

去年，我们曾在筹开文章中对大悦汇所在的黄埔科学城作过全面的区位分析：

由于片区主要以产业园为主，黄埔大悦汇就「镶嵌」在其中。

客观来讲，这是一片产业与客群的价值高地，也造成了商业的长期缺位，新商业想要「平地起高楼」并不容易。

而对于项目本身来讲，6万方的商业建筑面积和2.8万方的可租赁面积实际并不算大，以小身板搏大市场的状态也曾令市场产生怀疑与观望。

与此同时，我们也曾表示，大悦城广州首秀的旗帜，站稳脚跟、开拓新产品的需求，以及填补高潜地带市场空白的决心，让黄埔大悦汇确有值得期待的理由。

好在，黄埔大悦汇幸不辱命，开业时就取得了99%招商率与93%的开业率，并带来30%的区域首进品牌；更可贵的是，麻雀虽小五脏俱全，几大主力店的首年表现可圈可点。

此前，我们曾先入为主地认为项目周末客流必然与周中相距甚远，但现场探查发现，周末客流竟也不输周中，表现得相当平衡。

不得不说，从区域「物理嵌入」转变到「心理融入」，项目也给产办商业与轻资产输出项目打了个不错的样板。

来看这一年黄埔大悦汇的快速上分技巧。

依靠小而美安全落地

谁说6万方不能面面俱到

回过头来对比项目开业时的基本面，能明显能感受到：首发阵容助力黄埔大悦汇「安全落地」。

从可租赁面积来讲，黄埔大悦汇「以小搏大」，已在广州有崭露头角的迹象：目前达到100%满级招商率，开铺率已有99%，累计引入130+商户。

与仅2.8万方可租赁面积相对比的是，截止一周年节点上，黄埔大悦汇全年累计客流突破1000万、首年销售额突破5.6亿元、会员人数已超20万人。

实地探查看来，位于科创园区的黄埔大悦汇出人意料的点在于：

项目并没有因为体量小而放弃对大主力店的追求，而依然引入了超市、快时尚、健身房、影院乃至书店等传统主力店，并建立了全矩阵30%的首店吸引力。

项目不仅引入了优衣库、无印良品（黄埔首店）这样的零售主力店，以及盒马鲜生（黄埔首店）、星聚会KTV、广州金声电影院（黄埔首店）这样的传统主力店，还引入了覔书店（广州首店）等旗舰店铺，大部分为焕新级阵容。

这一步无疑是冒险的。

走完全场，我发现项目在业态上还有一个比较突出的特点：商务宴请占据了很大席位，全场餐饮门店占比近四成，为项目贡献了一半以上销售业绩。

而开业一年后，项目大部分的首店级餐饮都已跻身大众点评排行榜前三位，且均是各细分菜系区域热度的翘楚。

简单举些例子证明项目在餐饮类目的精细：广州酒家、Wagas、湘辣辣现炒黄牛肉、西贝莜面村、松鹤楼·苏式汤面、太二酸菜鱼、北方家宴、呷哺呷哺、西塔老太太、印象泰皇宫......东南西北菜系基本都能找到代表品牌。

而小餐与茶咖等品类自不必说：其中store by.jpg、Manner、喜茶、茉酸奶、霸王茶姬、茉莉奶白、沪上阿姨等热门品牌充斥，足够受到年轻上班族的青睐。

这一布局不难理解，项目周边品质商务客群居多，既要有满足排面的大餐也要有服务于工作日时段的小餐，需要给消费者更多优质选择。

然而，黄埔大悦汇不仅对办公消费者的餐饮的一站式需求了然于心，就算作为一个综合生活MALL，这个品牌矩阵也很强了。

而这一步无疑是聪明的。

首年运营期结束，稳定已经成为基调。

7月12日-15日，黄埔大悦汇迎来一周年庆，4日客流量达到12.4万，销售额累计1363万，创下新高。

在一年营业期中，主力店表现突出：盒马鲜生累计销售额破亿、餐饮主力店广州酒家开业一年业绩突破2500万。

除此之外，潮发潮汕牛肉店、客颂、西塔老太太等多个餐饮门店均突破了千万大关，消费实力相当强悍。

在此基础上，黄埔大悦汇还能有一些小进步：

即使已经到了接近满铺的状态下，依旧引入了8家体验类品牌、7家零售品牌（包括珠宝黄金、眼镜、3C数码）、12家餐饮品牌，以小餐业态为主，主要补充品牌位于B1。

其中不仅包括科大讯飞、小米之家这样的科技数码品牌吸引数码科技爱好者，也有JUMPING CHANNEL跳跳团操这样的体验品牌成为客群粘性剂，茶饮类的喜茶、宝藏绿洲，以及手造中国甜品赵记传承、云味馆过桥米线......做到大众小众兼顾。

项目提到，基于黄埔大悦汇「休憩、社交、生活、品位」的品牌内涵，在深度观察客群画像之后，他们选择从体验业态、零售新类目等层面进行补充，为的就是进一步吸引更多类型的消费者，不断满足更多更精致有品味的生活需求。

且由此可见，项目也深知以小搏大需要持续地引入新内容。

首发招商「以小概全」，一年调改更注重体验，黄埔大悦汇达到了超出预期的一跃而上，并已经有了一些颠覆性的运营手法出现。

事业高地上精准定位

生活洼地下跨区吸引

位于潜在的价值高地，黄埔大悦汇有效填补了区域空白。

除此之外，项目毗邻天河区，主力大店竞争力强、综合效能突出，不仅能够照顾到部分新广州人的职住消费需求，更有希望在家庭生活业态中分一杯羹。

据项目所言，从目前的运营数据来看，「项目周末客流已经超过工作日客流了」，并且「来自天河的客群比想象中要多，且以家庭客群居多」。

客流稳中有升的积极态势，得益于黄埔大悦汇一些精准到位的运营手法。

1、精准定位办公客群——全面打通地下通道，实现「精准营销」。

首先，黄埔大悦汇被产业园区在物理空间上环抱，因此项目目前已经打通了整个园区的地下停车场及通道，进一步从物理上嵌入办公人群，实现无缝衔接；

另外，为了进一步与办公客群实现「深度捆绑」，项目在开业时便推出了「企悦CLUB」*这样的企业会员机制。

*在官方介绍中：「企悦CLUB」是由广州黄埔大悦汇推出的一站式全场景企业员工福利平台，即一个由广州黄埔大悦汇整合场内商户、黄埔文化集团、中粮集团、友好合作企业等资源，提供商务宴请、企业团建等方面的定制化服务和尊享权益，助力企业提高员工幸福感和归属感的平台。

该服务突破常规的会员社群，旨在凝聚「企业社群」，以创新性的「企业专属优惠服务」形式吸引周边公司及员工进行个人消费以及大型的集体团购采买，保证营销的精准定向。

并且，商场的「平台」功能、轻资产项目的资源嫁接优势被很好地发掘出来，不仅打通场内商户、中粮全体系优质品牌，还能链接业主方——黄埔文化集团的文旅资源，可谓一举多得。

落实到具体的权益中去，通过前期充分收集企业意见，开拓了场内超50家商户权益，包含商务宴请、企业团餐、企业惠采、企业下午茶以及娱乐团建等优惠礼包；

中粮旗下引入中茶、长城酒、酒鬼酒、福临门等近10个场外品牌优惠，以及三亚亚龙湾美高梅度假酒店、三亚亚龙湾瑞吉度假酒店及北京华尔道夫酒店订房及酒店服务等折扣；

业主方黄埔文化集团打通了旗下长岭现代农业公园、游艇码头公司、黄埔军校、军校剧场、隆平院⼠港等团建拓展优惠，企业优惠资源丰富且精准定向。

目前，企悦CLUB累计入驻企业量已经超过100家，包括乐金科技、小鹏汽车、安居宝科技、万孚生物、润本生物、极飞科技、钛动科技、润慧科技园、华新园及凯云物业等企业园区，覆盖企业员工达10万人。

*线下还会定期举办悦享沙龙活动，实现与周边邻居的真正无缝相连。

这些企业不仅成为大悦汇精准营销的对象，反过来也会成为项目的宣传者，为项目增加了宣传渠道，如企业内部社群助力宣传等。

这样看来，黄埔大悦汇能够快速提高客单质量秘诀中，「企悦CLUB」也成为了一大杀器，从而带动商场销售从BTC到BTB的跨越。

2、对于周边及跨区家庭客群来讲——以强主力店和丰富餐饮吸引，自带大悦城品牌潮流新鲜的基因。

从产办商业到跨区域服务的综合MALL，基于项目的客流热力数据，我发现黄埔大悦汇正在逐步改变区域居民「黄埔赚钱，天河消费」的习惯，一切以实力说话。

虽说「去主力店」已成为众多小体量MALL规避竞争风险的差异化选择，但考虑到商圈待填补的消费品质空白，项目还是进行了鲜明而大胆的招商选择，前期研判思路清晰。

曾经的冒险行为，如今已经证明为前瞻。

夯实了基本面后，未来突破客流瓶颈的关键，也许就是跨区吸纳更多潜在客群，寻找消费者们「天河赚钱，黄埔消费」的机会。

一周年快速上分

大悦汇更加「得意」

广州永不放弃生活，商业也需要生活感——这是黄埔大悦汇的成长经验。

大悦城品牌代表着潮流、年轻、新鲜，而大悦汇产品线则更强调生活文化。

一年运营期下来，黄埔大悦汇关于「得意生活社交场」的定位渐渐具象化——

「得意」一词其实十分精妙，不仅佐证了黄埔大悦汇现如今稳中有升的运营状态；而在粤语中，它用来形容人或事物生动有趣、‌可爱，‌以及由人或物引起的愉悦感。

一方面来源于游逛感受的新鲜，在场内实现了引领性的空间改造：

三大下沉广场+一个地下美食长廊+站前广场+黄埔区首个裸眼3D巨幕+屋顶公园，形成了逛场不累不枯燥，且小而美的空间组团。

我在游逛时也有此感受：在广州闷热暴晒的天气下，宽阔的下沉广场坐着很多休憩乘凉的外卖小哥，大悦汇为他们提供了一个难得的避暑公共空间；

暑期来临，盒马鲜生迎来了大量日常购物的一家三口；覔书店内容纳了看书的市民；上班族、考研考公的年轻人、学生群体在此安静地工作学习，主力店也进一步发挥势能与价值。

另一方面，生活的新鲜也可以从大悦城的潮流基因中发挥：

回望这一年的推广活动，精细化的会员活动、该有的城市IP潮流展也没有落下。

*依次为王者荣耀争霸赛、我不是胖虎肥龙华南首展、汇有好市、CLOTTED打成一片全国首展

未来，黄埔大悦汇的运营点也在于继续保持「得意」，发挥品牌基因，助力项目进一步迈向城市级商业阵容——这也对黄埔大悦汇的运营提出了更高要求。

最近我们得知，未来项目在场景、招调、推广等层面还有新的思考：

1、拓展休闲空间运营，赋能时尚生活业态招商。

项目将继续围绕「得意生活社交场」这一定位，结合夜经济风向与延时运营趋势，拟打造外街为「城市营地」：

一边突破室内有限空间，将外街充分运营起来；另一边通过景观亮化及音乐、电影、市集活动强化项目夜经济氛围；

承接更加休闲安逸的城市生活空间，除继续做强网红餐饮之外，通过增强生活气息，项目将顺势引入更多更精致的生活休闲品牌，把得意与新意贯彻到底。

2、继续立足附近。持续深耕「企悦club」，通过丰富权益、联结更多企业等形式，落实权益举措以赋能项目运营。

3、努力触达远方。推广活动将致力于营造城市级声量，努力吸引招徕更多远端客流，并继续利用针对性措施提高客流转化，实现新的业绩增长。

「一周年」是广州黄埔大悦汇开业一周年，亦是大悦汇产品线亮相一周年。

作为大悦汇的开篇之作，照目前的良性运营态势，黄埔大悦汇值得一个「实力担当」席位。

出租率、开业率、租金收缴率等多个运营指标名列大悦城体系TOP1，自然能够赢得业主方的高满意度。

黄埔大悦汇的成功过渡，不仅是为项目自身，更为大悦汇品牌输出奠定了全新的经验基础。

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